유맨의 좋은 집 건강한 집 하자없는 집(주택하자진단/주택검사)

주택하자의 넘버원자리는 구조적하자임을 부정할 수 없다. 당연히 생명과 직결되는 안전이 주택의 가장 기본이 되기 때문이다. 그런데 아주 예외적인 상황을 제외하고는 주택에서 구조적인 문제를 경험하기는 쉽지않다. 그래서 사실상 주택하자의 넘버원 자리는 누수문제라고 할 수 있다. 물론 누수문제라도 그 발생위치와 피해범위, 지속성 여부등에 따라서 일급 비상상황에 버금갈 정도로 매우 심각한 경우도 있을 수 있고 실내에 피해를 주고 있는 상황이지만 누수량이 매우 미미해서 쉽게 건조가 되는 경우도 있다. 이런 경우라면 사실 누수긴 누수인데 누수라고 부르기도 애매해서 없는 셈 치고 넘어가는 경우도 적지않다. 그래서 누수문제라면 역시 실내생활에 직접적인 피해를 끼치는 경우라고 할 수 있다. 위 사진은 천장점검구를 통해서 ..

필로티구조의 1층이 아니라 주변토양과 맞닿아 있는 구조라고 한다. 아파트라면 기본적으로 지하가 있는 구조인데 지하도 없는 상태다. 저층으로 아파트단지를 구성한 것이다. 뒷배경은 야산인데 야산과 너무 인접해 있는 조건이다. 친자연적인 조건이지만 산과 너무 바짝 붙어있으면 단점이 따라붙는다. 풍속저하역에 속할 수 있기 때문이다. 풍속저하역이란 위 그림이 보여주듯이 바람이 건물의 전면에서 불어올 때 건물의 후면에 풍속이 감소되고 역류현상이 발생하는 영역이라고 할 수 있다. 아파트 단지를 예로 들자면 높은 앞동에 가려진 뒷동의 저층지대가 이에 해당하는데 자연적인 통풍이 잘 안되는 곳이다. 해당아파트의 입지조건도 이와같다는 것이다. 야산에 너무 바짝 붙어있는 조건이라서 자연통풍이 부족한 듯 보였다. 그래서 이와같..

위 사진은 두겁대를 적절하게 보호하지 못해서 천장에 누수가 생긴 모습을 열화상카메라로 촬영한 모습이다. 평지붕 파라펫의 상단을 두겁대라고 호칭하는데 일반적으로 뚜껑을 덥는다. 주로 석재류나 금속류가 사용되고 있다. 하늘에서 쏟아져내리는 빗물침투에 대비해서다. 그런데 종종 이 두겁석이나 두겁캡의 기능과 역할을 과소평가해서인지 아니면 그 중요성을 몰라서인지 적절하지 못한 시공을 하는 경우가 있어서 예상치 못했던 누수문제가 발생하고 있는 곳들이 생기곤 한다. 지붕은 빗물에 대한 노출과 빈도가 가장 높은 곳이고 바람의 영향 또한 가장 많이 받는 곳이다. 그래서 두겁대는 이러한 점을 고려해서 빗물침투를 예방하고 빗물이 원활하게 배출될 수 있도록 적절한 경사각을 갖추어야 한다. 이 역할과 기능을 하는 것이 바로 뚜..

위 사진은 벽돌집 내부의 누수현장의 모습이다. 천장모서리, 창문주위, 외벽 등을 통한 누수때문에 얼룩과 곰팡이까지 핀 상황이다. 벽돌집이라고 해도 모든 벽돌집이 누수문제가 생기는 것은 아니다. 벽돌의 종류, 외벽의 시공방식, 주택의 구조와 디자인 등에 따라서 장마철 동안 별문제가 없는 벽돌집도 많기 때문이다. 그런데 이 대상주택의 경우는 사진이 보여주듯이 벽돌의 특성 그리고 창문과 천장 위 베란다의 빗물제어개념과 관련된 시공이 부족해서 이러한 사달이 난 것이다. 기본적으로 벽돌은 다공성재료이기고 하고 내리는 빗물의 양이 많으며 거기다가 강한 바람을 동반하는 장마철의 경우에는 빗물이 벽돌과 메지를 통과하는 수순으로 여기고 벽돌표면이 아니라 빗물침투로 부터 골조를 방어한다는 개념으로 관련시공이 이루어졌어야 ..

마음에 점찍어 두었던 집이 시세보다 저렴하게 매물로 나왔다는 소식을 접하고 부리나케 달려가서 계약을 서두르는 행동은 적절하지 않은 것 같다. 기본적으로 주택거래에는 가장 많은 비용이 투입되기 때문이다. 그래서 주택거래시에는 때늦은 후회예방과 정신건강유지차원에서 다소 힘들고 귀찮더라고 발품이 많이 필요하다.주택문제의 양대산맥이라고 한다면 단열과 누수문제라고 할 수 있을 듯 한데 다양한 유형의 주택들을 방문해서 검사를 하는 하자진단전문 홈인스펙터로서는 단열문제보다는 누수문제가 실제생활에 미치는 영향이 큰 것 같다. 겨울철동안 단열이 부족한 경우에는 난방비가 좀 더 지출이 되거나 옷을 좀 더 껴입으면 실내생활이 가능하고 여름철의 경우에는 에어컨을 가동시키면서 비교적 쾌적한 실내생활이 가능하기 때문이다. 물론 ..

위 사진은 베란다 타일이 성질이 났는지 일어선 모습이다. 그 와중에 이름모를 잡초가 근성을 보이고 있다. 그런데 위 사진처럼 베란다 바닥타일이 성질을 내고 있으면 큰 문제일까? 관점을 어디에 두냐에 따라서 문제로 볼 수 도 있겠으나 대상주택의 경우는 큰 문제는 아니다. 왜냐하면 아랫쪽의 실내공간에는 누수피해가 없기 때문이다. 베란다 바닥의 타일은 단지 마감재일 뿐이고 방수층은 그 아래다. 따라서 방수층이 무사하다면 큰 문제가 아니란 것이다.  위와 같은 상황이 초래된 이유는 타일아랫방향으로 침투한 빗물때문이다. 타일아랫방향으로 침투한 빗물은 잘 건조가 되지 못하는 상황아래서 계절적 변화 즉 온도변화에 의한 영향을 받게 된다. 겨울이라면 얼면서 체적이 증가하기 때문에 타일을 위로 밀어올리는 힘이 발생한다...

위 사진은 외벽에 가로로 길게 이어진 크랙의 모습이다. 왜 외벽에 크랙이 발생했을까? 크랙이 발생된 곳은 다름아닌 이어치기를 한 부분이다. 주택의 뼈대인 콘크리트 구조체를 만드는 과정에서 신구콘크리트의 이음매 부분, 즉 콜드조인트가 형성된 것인데 시공사에서 신경을 덜 쓴 결과물이기도 하다. 중요한 점은 저 벌어진 틈새로 빗물이 침투할 수 있다는 것이다. 사실 이슬비 정도야 별 문제가 없을 듯 하지만 기본적으로 내리는 빗물의 양이 많은 장마철에는 타격을 입을 수 밖에 없다는 것이다. 빗물은 외벽의 표면에 수막을 형성하면서 흘러내리게 되는데 바람의 영향과 표면장력의 영향으로 위와 같은 틈새가 있는 조건이라면 벽체내부로 침투할 수 있는 조건이 형성된다는 것이다.  외벽에 크랙이 발생된 부분이 단순한 기초의 일..

위 사진은 거실천장의 누수문제로 석고보드를 제거한 모습이다. 거실의 윗부분은 베란다,  즉 외기에 노출된 부분이기 때문에 천장슬라브표면을 회색의 네오폼으로 단열처리한 모습인데 누수가 발생해서 단열재표면에 고드름 처럼 생긴 소위 도심형 종유석 칼데마이트가 주렁주렁 매달려있다. 콘크리트구조체를 통한 전형적인 누수현상의 모습이다. 백화현상과 발생원리는 거의 흡사하다고 할 수 있다. 차이점이라면 수분이 흘러내리는 방향인데 중력에 의해서 아랫방향으로 흘러내리면서 종유석의 크기를 지속적으로 키운다는 점일 것이다. 단열재사이의 틈새도 보이는데 스프레이폼 등으로 밀봉시키는 편이 좋다. 왜냐하면 겨울철에 결로발생의 요인이 될 수 있다. 습한 실내공기와 차가운 표면이 만나게 되면 공기중의 수분이 응축되면서 결로발생으로 이..

2024년 4월 현재까지도 낯설은 그 이름 주택검사. 주택검사란 말 그대로 주택을 검사하는 것이다. 주택검사가 왜 필요하냐면 신체검사가 필요한 것과 일맥상통하기 때문이다. 우리의 몸이 언제나 그모습 그대로 건강한 상태는 아니기에 신체검사나 건강검진이 필요하듯이 주택도 언제나 그모습 그대로가 아니란 것이다. 왜 주택이 그모습이 그대로가 아니냐면 외부의 자연적이고 환경적인 요소, 가족들의 실내생활 패턴, 주택의 시공상태, 주택의 관리상태 등에 따라서 현재 주택의 건강상태가 좋지 않을 수 있기 때문이다. 사람들은 종종 감기, 몸살, 기침, 콧물흘림, 근육통 등과 같은 비교적 경증의 이상증상을 느끼는 경우 별것 아니라고 위안을 삼으면서 간단한 상비약을 복용하거나 휴식으로 버티다가고 며칠이 지나도록 차도가 없으면..

위에 두장의 사진이 있다. 드라이비트 스타코로 외부를 마감한 목조주택이다. 외부를 같은 재료를 사용해서 마감을 한 목조주택이라는 공통점이 있지만 사진에서 보여주듯이 집의 전면 하단부를 데크로 꾸몄다는 또다른 공통점도 가지고 있다. 물론 좌측은 목재이고 우측은 벽돌이다. 목재와 벽돌은 완전히 다른 재료로 여겨지곤 있지만 다공성재료라는 커다란 카테고리안에서는 또다시 공통적으로 포함된다. 다공성재료(Porous material)는 미세한 작은 구멍이 많다는 의미다. 즉 이 미세한 작은 구멍들을 통해서 수분이 흡수될 수 있고 또한 내부에서 이동될 수 도 있다는 이중적인 의미도 포함된다.  위에 다른 두장의 사진이 있다. 입구와 연결된 하단부 테두리 그리고 외벽과 접하고 있는 내측 하단부 테두리에 문제가 생긴 사..