유맨의 좋은 집 건강한 집 하자없는 집(주택하자진단/주택검사)

준공 후 몇년 지나지 않은 아파트의 경우에는 시공사의 서비스차원에서 욕실바닥에 난방관을 연결해 주고 있는 상황이지만 예전 아파트에는 욕실바닥난방이 되지 않았다. 대신에 방열기가 욕실내부의 난방기능을 수행했다. 위 사진은 욕실내부에 위치한 방열기를 철거 한 후 난방관을 주름관으로 연결한 모습이다. 간단하게 방열기만 철거한 경우에는 이와같이 노출식으로 시공이 된다. 반면에 새롭게 욕실인테리어 공사를 하는 경우에는 미관상의 문제로 타일 뒤로 배관을 연결시키는 시공도 있는데 들려오는 소식은 종종 누수문제가 발생하고 있다는 것이다. 위 사진과 같인 노출식이라면 누수가 생기더라도 바로 확인이 가능하겠지만 타일벽체로 가려진 경우라면 상황이 다르다는 것이다. 즉 타일벽체에 가라진 경우이기 때문에 누수가 생기더라도 해당..

지은지 얼마지나지 않아서 아직 따끈따끈할 정도의 신축 주택들도 많지만 반면에 연식이 오래된 주택들의 수도 수백만호 이상이라고 한다. 이러한 연식이 오래된 주택들의 공통점이라고 한다면 부족한 단열성이라고 할 수 있는데 매서운 겨울철 칼바람의 주요통로가 되는 오래된 유리창을 큰 마음 먹고 이번기회에 교체하려는 세대가 적지 않을 것이다. 그런데 주의사항이 있다. 공기의 이동통로 즉 틈새가 많았던 단창이나 알루미늄창을 플라스틱틀로 무장된 최신의 이중창 이상급으로 바꾸게 되면 그동안 자연스럽게 환기가 되던 공기의 이동통로가 막히게 되면서 실내습도문제가 생기게 된다. 그래서 실내습도관리에 좀 더 신경을 써야 한다는 것이다. 즉 예전에는 볼 수 없었던 창문결로가 생기는 실내조건이 형성될 수 있다는 것이다. 결로가 생..

전국적으로 신축급 아파트단지가 부지기수인 상황이지만 반면에 연식이 30년이 넘어가고 있는 아파트, 단독주택, 다세대주택 등의 수 역시 수백만호 이상이라고 한다. 이러한 다소 연식이 있는 주택들의 공통된 특성이라고 한다면 부족한 단열성능이라고 할 수 있다. 사실 90년대까지도 주택의 단열성능이 많이 부족했다. 그나마 30mm 스티로폼 단열재라도 외벽에 붙여 시공한 집은 단열성능이 매우 우수한 수준이었다. 그래서 수십년 동안 무더운 여름철과 매서운 겨울철을 경험하다보니 극강의 정신력과 근검정신으로 버티던 주인장들의 나이와 체력도 예전같이 못해서 결국 목돈이 투입되는 인테리어공사를 하게 되는 경우가 적지 않은 상황인 듯 한데 우려되는 점은 주인장들이 주택의 단열에 대해서 잘 모른다는 것이고 공사를 하는 인근 ..

위 사진은 욕실타일시공 후 건조과정을 하고 있는 모습이다. 바닥타일의 줄눈역할을 하는 백시멘트로 인해서 표면이 다소 얼룩진 상태지만 타일이 잘 붙은 후 깔끔하게 표면청소를 하면 된다. 그런데 욕실바닥의 높이가 문지방을 사이에 두고 인접해 있는 거실바닥의 높이보다 다소 높은 상태다. 주택내부의 하자발생원인과 유지관리에 대해서 별 관심이 없는 분들이라면 그러려니하면서 살겠지만 이러한 상태라면 사실 수분관련문제의 발생가능성이 있다는 것이다. 욕실바닥의 높이가 거실바닥의 높이보다 높은 경우는 주로 좀 연식이 있는 주택에서 그다지 어렵지 않게 찾아볼 수 있을 듯 한데 문제가 뭐냐면 욕실내부의 바닥에 침투한 수분이 문지방의 하단부를 통해서 거실바닥과 주변의 걸레받이에 까지 영향을 미칠 수 있다는 것이다. 그래서 특..

2~3년이면 신도시급 아파트단지가 새롭게 조성되고 있는 상황이지만 아직까지도 시골에는 구축주택들이 적지 않은 상황이다. 요즘 지어진 신축아파트와 준공 후 약 30년 연식이 있는 주택과의 가장 큰 차이점이라고 한다면 바로 단열성이라고 할 수 있다. 사실 90대까지만 해도 단열에 대한 개념이 많이 부족해서 단독주택 뿐만 아니라 아파트역시 여름에는 덥고 겨울에는 추을 수 밖에 없는 조건이었다. 대부분의 주택들이 유사한 조건이여서 남들도 그러려니 하면서 살았던것 같다. 그러나 2000년에 접어들고 2010년대를 넘어서면서 단열기준이 90년대와 비교할 수 없는 정도로 기준이 상향되었다. 주택의 단열기준이 궁금하신 분들이 있다면 건축물의 에너지설계기준을 찾아보면 된다. 중부, 남부, 제주지역으로 구분되어져 있다. ..

위 사진은 외벽하단부의 모습인데 기초둘레의 표면은 파벽돌로 치장을 했고 출입문과 연결된 현무암마감의 경사진 데크도 보인다. 외벽은 세라믹사이딩으로 마감을 했다. 골조가 만들어지는 모습을 직접 보지않고서는 주택의 외관으로 목조주택이라고 생각하는 사람은 적을 것 같다는 생각도 든다. 그런데 위 사진을 통해서 앞으로 문제의 발생가능성을 엿 볼 수 있다. 무슨 소리냐면 목조주택은 콘크리트주택과 다르다는 것이다. 즉 수분에 민감하다는 것이다. 그래서 목조주택의 골조시공과 외벽의 합판시공이 끝나면 타이벡과 같은 투습방수지로 둘러싸맨다. 수분으로 부터 보호한다는 취지다. 그런데 콘크리트기초의 하단부는 버림콘크리트, 쇄석, 비닐, 단열재등의 시공으로 수분으로 부터의 보호막을 형성하고 있지만 기초의 둘레는 그렇지 못하다..

개인적인 견해로는 주택에 수분과 관련된 문제만 없다면 거주하는데 별다른 지장은 없을 듯 하다. 물론 나이, 성별, 신체적 특성으로 인해서 유달리 추위를 느끼시는 분들도 있을텐데 사실 옷 좀 더 껴입으면 그럭저럭 해결될 듯 하고 이것으로도 부족하면 난방용품이나 보일러를 작동시키면 추위문제와는 작별의 정을 나눌 듯 하다는 것이다. 반면에 주택에서 수분과 관련된 문제 중 특히 외벽이나 천장에서 물이 줄줄줄 흘러내래는 누수문제가 발생하게 되면 실내생활에 많은 어려움이 생기게 된다. 이런상황이 오랜기간 방치가 되면 코를 찌르는 곰팡이 냄새까지 더해지기 때문에 거의 거주불가수준까지 이르게 되는 경우도 생길 수 있다는 것이다. 외벽의 최종마감재를 석재로 마무리한 집들도 적지 않은 듯 한데 석재로 외벽마감을 했다고해서..

위 사진은 평지붕 옥상의 우레탄 방수시공상태를 보여주고 있다. 표면이 울퉁불퉁 아주 난리가 난 상태로 보인다. 주인장의 표현을 빌리자면 방수업자가 위와 같은 상태로 작업을 하다가 옥상전체를 다 마무리하지 못하고 줄행랑을 쳤다고 한다. 그런데 왜 저모양이 되었을까? 이유는 간단하다. 기존우레탄 피막을 걷어내지 않고 그 위에 소위 덧방작업을 했기 때문이다. 기존 우레탄피막이 들뜬 상태이기 때문에 당연히 피착면인 보호몰탈과의 부착력이 부족한 상태에다가 햇빛에 지속적으로 노출이 되는 조건이기 때문에 방수피막으로서의 기능은 얼마가지 못할 것이다. 옥상의 우레탄방수시공이 적절하려면 기본적으로 너덜너덜해진 기존의 우레탄피막을 깨끗하게 제거를 한 후 피착면인 보호몰탈이 적절하게 건조가 된 이후에 우레탄시공이 이루어져야..

인테리어 현장을 자주 목격하다보니 단열성이 우수해서 가격이 비싼 단열재를 선택하시는 주인장분들이 적지 않은 것 같다. GCS보드라고도 불리우는 경질우레탄보드가 이에 해당하는 것 같다. 일반적으로 스티로폼으로 알려져있는 비드법 단열재보다 비싼 아이소핑크 단열재 가격의 두배이상 높은 가격대를 형성하고 있는 상황이다. 그런데 과연 단열성이 우수해서 가격이 높은 단열재로 집을 둘러싸매면 기대하는 단열효과를 얻을 수 있을까? 사실 가격이 비싼 단열재의 과장광고에 현혹되어서 무턱대고 사용하는 것 보다는 일반적인 단열재를 사용하더라도 꼼꼼 시공이 이루어진다면 비용대비 우수한 효과를 얻을 수 있다. 꼼꼼한 단열시공이란 단열재와 단열재 사이, 바탕면과 단열재 사이, 이질재료와 단열재사이가 틈새없이 꼼꼼하게 시공되는 것을..

콘크리트 구조체의 뼈대역할을 하는 것이 철근이다. 그런데 튼튼한 철근도 언제나 그모습 그대로가 아니다. 시간의 경과와 함께 노후화가 진행된다. 외부환경에 노출이 되면 내구성에 좋지 못하고 특히 수분에 지속적으로 영향을 받는 조건이라면 체적이 증가하면서 서서히 부식이 진행된다. 위 사진은 준공 후 30년정도가 경과하고 있는 아파트 욕실내부천장의 모습이다. 리모델링을 위해서 욕실천장마감재를 탈거하니 이와같은 상태인 것이다. 철근을 보호하고 있는 콘크리트 피복이 떨어져서 내부의 철근이 노출이 된 것인데 부식이 심하다. 사진을 보면 표면이 부분적으로 핑크색이다. 콘크리트의 중성화(혹은 탄산화)정도를 확인하기 위해서 페놀프탈레인 용액을 분무했더니 부분적으로 색이 변한 것이다. 색이 핑크색으로 변한 부분은 콘크리트..

아파트욕실 리모델링현장 사진이다. 천장마감재를 탈거한 윗집 슬라브의 본 모습이다. 슬라브의 뼈대가 되는 철근이 시커멓게 부식이 되었고 피복이 탈락된 상태다. 피복두께가 40mm정도는 될 텐데 왜 이런상태가 되었을까? 물론 준공 후 30년이 경과되고 있는 상황이지만 좀 심각하다. 단순히 실내에서 발생된 습기로 인한 문제는 아닐 듯 하다는 것이다. 실내에서 발생된 습기라면 콘크리트 표면의 결로정도에 그친다는 것이다. 즉 실내에서 발생된 습기가 원인이 아니라 위에서 아래로 흘러내렸을 가능성이 높다는 것이다. 아마 윗집 방수층 훼손이 직접적인 원인일 가능성이 높다는 것이다. 30년동안 천장마감재에 가려진 채 서서히 철근의 부식이 진행되어 온 것이다. 눈에 보이는 타일시공이 문제가 아니라 천장슬라브보수 및 보강이..

사방의 창문을 열어놓았더니 실내습도가 28%다. 외부의 습도가 높은 여름철 이었다면 하루종일 창문개방시켜놓는 것은 실내습도관리측면에서 좋지 못하지만 외부의 습도가 낮은 가을철은 실내습도관리와 실내공기질유지 측면에서 권장할 만 하다.​외부의 습도가 낮다보니 하늘에 구름도 거의 없다. 그만큼 대기가 건조하다는 것이다. 지난 여름철 동안 퍼부어대던 빗물로 부터 주택의 내부를 보호하느라 고생했던 주택의 외피가 적절하게 건조가 될 수 있는 계절이 도래했다는 것이다. 빗물관련문제로 보수공사를 하려면 지금과 같은 건조가 잘 되는 시기가 적격이다. ​ 그동안 빗물에 푹 젖었던 주택의 외피에게는 원기회복의 시기이긴 한데 대기가 건조해서 구름이 없다는 것은 심야시간의 천공복사에 의해서 주택의 외피가 매우 차가워진다는 것도..

위 사진은 아파트 필로티를 보여주고 있다. 2010년대에 지어진 아파트의 경우는 거의 대부분이 필로티구조인 것 같다. 사진을 보면 알수있듯이 필로티하단부의 색깔이 좀 짙다. 왜 하단부의 색깔이 짙어진것까? 그 원인은 바로 수분때문이다. 다공성재료내부의 미세한 작은 관들이 중력을 거스르면서 수분을 끌어올리는 모세관작용을 하기 때문이라는 것이다. 그래서 다공성재료는 수분을 머금고 있는 주변토양이나 수분흡수율이 높은 다른 다공성재료와 분리층을 구성하거나 어느정도의 적절한 이격거리가 필요한 것이다. ​ 사실 사진의 경우는 실내가 아니라 외부라서 크게 문제가 되는 것은 아니다. 그러나 실내공간인 지하실의 경우라면 문제가 될 수 있다. 지하실은 주변토양에 둘러싸여진 조건이기 때문이다. 지하실에서 누수, 결로, 곰팡..

위 사진은 준공후 4년이 넘어가고 있는 아파트 콘크리트 축대의 하단부를 보여주고 있다. 대리석처럼 보이지만 콘크리트표면에 대리석질감의 페인트로 뿜칠을 한 것이다. 사진이 보여주듯이 하단부의 일부가 떨어져나간 상태다. 준공후 아주 많은 시간이 지난것도 아닌데 왜 이런 현상이 벌어진걸까? 이런 현상이 발생시킨 주요한 요인은 바로 수분이다. 표면이 탈락한 하단부를 좀 더 자세히 보면 녹색의 이끼가 돋아있는 상황이다. 즉 수분이 있다는 것이다. 경계석과 축대하단부의 틈새를 깔끔하게 보이려는 취지로 모르터로 채운 듯 한데 이게 오히려 수분문제를 유발시킨 것이다. 시멘트모르터는 수분흡수율이 매우 높기 때문이다. 그래서 축대의 하단부에 지속적으로 영향을 미치고 있는 조건이라는 것이다. 페인트표면의 박리박락의 주요한 ..

위 사진은 90년대 후반에 지어진 아파트의 발코니천장상태를 보여주고 있다. 천장표면의 페인트가 다 들떠있고 거기에 곰팡이에 한마디로 난리인 상황이다. 왜 이런 상태가 되었을까? 이런상태가 된 이유는 구축아파트 발코니의 구조적인 문제가 직접적인 주요원인이기도 하지만 집주인의 적절하지 못 한 관리도 한 몫 단단히 한다는 것이다. 90년대에 지어진 구축아파트 발코니의 경우는 단열시공이 안되어있고 사진이 보여주듯이 알루미늄샷시에 단창이다. 단열성능과는 거리가 먼 조건이라는 것이다. 그래서 아마 겨울철동안에는 창문과 샷시 그리고 벽체표면에 결로가 많이 생겼을 것이다. 발코니의 조건이 거의 외부와 유사한 환경이라는 것이다. 그래도 수시로 결로수를 잘 닦아주고 낮동안에는 주기적인 환기로 발코니표면을 건조시키는 등 지..

위 사진은 90년대 중반에 지어진 아파트발코니의 벽체모습이다. 곰팡이는 기본이고 철근의 피복이 탈락되어서 노출되어있다. 90년대라면 요즈음의 단열성능에 비한다면 거의 비교가 불가할 정도로 아파트의 단열성능이 부족했던 시기다. 거기다가 발코니는 단열제외 공간이라서 겨울철만 되면 벽체표면에 맺히는 결로의 발생은 거의 예정된 수순이었다. 그래서 좀 연식이 지나고 있는 아파트발코니의 경우는 관리가 필요한 것이다. 결로와 곰팡이를 좋아할 사람은 거의 없을 테니까말이다. 비용이 적게 들면서 구축 아파트발코니를 관리하는 방법은 겨울철 발코니벽체의 표면온도를 높이거나 주기적인 환기를 병행하는 것이다. 물론 지속적으로 결로수는 닦아주는 편이 곰팡이 발생을 예방하거나 최소화 시킬 수 있고 말이다. 결로가 발생하는 적절한 ..